Comment améliorer mon profil emprunteur ?
Il est possible d’améliorer la présentation d’un dossier de crédit immobilier auprès d’une banque. Pour cela, il faut optimiser votre profil emprunteur, cela vous permettra d’obtenir de meilleures conditions de crédit ! Découvrez nos conseils ci-dessous :
- Qu’est-ce que le profil emprunteur ?
- Comment et pourquoi présenter un bon profil emprunteur auprès d’une banque ?
- Et négocier pour obtenir de bonnes conditions d’emprunt.
Optimisez votre profil d’emprunteur
Les conditions de crédit que les banques peuvent vous accorder pour un prêt immobilier résultent d’une analyse préalable effectué par les banques et qui consistent à évaluer ‘le risque du préteur’. Ces éléments financiers détermineront la proposition de crédit de la banque : conditions du prêt immobilier et notamment le taux. Il s’agit du profil emprunteur.
Concrètement, plus l’estimation du risque du prêteur est faible – tenue des comptes – plus les banques vous proposeront de bonnes conditions de crédit.
Le profil emprunteur s’évalue au regard des critères détaillés ci-dessous :
Apport personnel
Plus le montant de l’apport personnel est élevé, plus l’acceptation de votre demande de crédit sera facilitée.
Ce critère est d’autant plus favorable pour les raisons suivantes :
– D’abord, vos revenus,
– Ensuite, un apport financier important prouve un engagement fort dans votre projet immobilier ;
– En outre, cela démontre également une capacité à épargner ;
– Enfin, en cas de problèmes financiers nécessitant la vente du bien : la banque est quasiment assurée de recouvrer sa créance.
Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’organisme de crédit s’assurera toujours de la pérennité de vos revenus, c’est à dire de votre capacité à pouvoir rembourser vos mensualités de crédit.
Cette pérennité se concrétise généralement par un emploi fixe. En outre, l’ancienneté dans un emploi constitue également un élément de nature à rassurer une banque – élément essentiel dans l’analyse de votre dossier de crédit.
L’ancienneté renforcera la confiance de la banque. Mieux vaut donc avoir terminé une période d’essai avant de demander un crédit.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement légalement admis est de 35% : cela signifie que vos mensualités de crédit ne devront pas dépasser 35% de votre revenu net mensuel. Ce critère sera d’autant plus respecté et strictement appliqué si le niveau des revenus est faible.
Le taux d’endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c’est-à-dire l’addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités des autres prêts déjà contractés (par exemple, un crédit à la consommation, un prêt personnel, un crédit auto, etc.).
A NOTER : les banques peuvent toutefois faire exception à ce principe de 35% du taux d’endettement dans le cadre d’investissement locatif par exemple. Attention cependant car ce critère est rigoureusement appliqué depuis quelques années.
Votre comportement bancaire
La banque analysera également votre comportement bancaire. Pour cela, l’établissement de crédit vous demandera vos relevés de comptes sur la période de 3 mois antérieure à votre demande de crédit.
Le préteur s’assurera en effet que vous ne dépensiez pas plus que vos revenus mensuels. Si vous avez des difficultés à honorer des charges actuelles : Loyers, crédit en cours, etc… Il ne trouvera pas cohérent votre projet immobilier et refusera probablement de vous accorder un crédit immobilier.
De même, si vos comptes affichent régulièrement un solde débiteur, des commissions d’interventions, voir des rejet de prélèvements ; un établissement préteur refusera votre demande de crédit immobilier. Le courtier vous aide dans le temps à constituer votre dossier et à vous indiquer les points forts ou faibles de vos relevés de comptes avant présentation du dossier en banque.
Enfin, démontrer une capacité d’épargne – par des versements réguliers sur un livret ou un PEL par exemple – constituera indéniablement un atout pour votre prêt.
La pertinence du projet immobilier
Une banque sera vigilante sur le choix du projet immobilier, notamment sa valorisation, son emplacement ou encore la réalisation de travaux complémentaires.
Il est en effet préférable que votre acquisition immobilière soit aisément revendable. Un organisme préteur sera vigilant sur ce point.
Concernant les travaux, ils sont souvent considérés comme un élément complémentaire à votre acquisition immobilière. la nature des travaux sera ainsi rigoureusement analysée et jouera un rôle important dans votre demande de crédit. Ils peuvent en effet permettre de valoriser le bien immobilier et ainsi d’apporter une plus-value. En conséquence, il est nécessaire de distinguer les travaux importants – type gros œuvre, extension, de travaux d’embellissement ; ces derniers tendent à être considéré comme accessoires par les banques.
Si certains critères restent rédhibitoires pour les banques (Endettement important, précarité d’emploi, fichage bancaire) ; elles analyseront scrupuleusement et rigoureusement votre demande de crédit immobilier avec le plus grand soin et sérieux en fonction des critères évoqués ci-dessus.
Néanmoins, il convient aussi de relativiser :
Les banques pratiquent une analyse objective pour l’octroi de votre prêt immobilier. Ainsi, un point faible (revenus moyens par exemple) pourra être compensé par un point fort (capacité d’épargne),
En outre, chaque banque pratique à sa propre analyse d’un profil emprunteur, une banque pourra vous refuser tandis qu’une autre acceptera.
Nos conseils
Un projet immobilier réussi nécessite de porter une attention particulière à l’emprunt immobilier, et de bien préparer sa demande de crédit pour « séduire » les banques.
Quelques conseils pour vous permettre de bien négocier votre prêt immobilier et ainsi décrocher de bonnes conditions de crédit.
Un apport financier est pertinent quand celui-ci couvre environs 10% du montant de l’acquisition immobilière, en général tous les frais annexes liés au financement de votre projet immobilier : notaires, garanties, frais de dossiers…
Baisser si possible votre taux d’endettement, notamment en remboursant par anticipation certains crédits. Cependant, le regroupement de crédit peut aussi être une alternative.
Faite valoir l’épargne disponible existante, même celle détenue dans d’autre(s) établissement(s). Cela vous permettra d’obtenir de meilleures conditions de crédit immobilier et pourra être utilisée si besoin.
Il est également préférable de passer par un professionnel de l’immobilier : notaire, agent immobilier, promoteur, constructeur… Cela rassurera toujours un établissement de crédit !
Enfin, demandez une simulation de crédit immobilier précise et complète. Vous connaîtrez ainsi le détail des mensualités : intérêts et capital, paramètres liés au taux d’intérêt, durée et montant du prêt qui influent sur le coût du crédit immobilier !
