Souscrire un emprunt immobilier nécessite d’être bien informé. En effet, ce dernier se décompose en différents critères. Ces critères définissent des conditions d’emprunt plus ou moins avantageuses.
Types de prêts immobiliers
Différents types d’emprunts immobiliers existent ; ils sont généralement adaptés vos besoins et à votre situation.
- Le Prêt à taux zéro – PTZ Plus,
- Les Prêts employeurs – ou patronal, ou encore prêt 1% logement,
- Prêt épargne logement,
- Enfin, le prêt relais, prêt in fine
Types de taux d’un emprunt immobilier
Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est le pourcentage du montant emprunté que vous allez payer en plus du capital. C’est le coût de l’emprunt (hors autres frais) que vous allez payer à la banque ou à l’organisme prêteur.
Plusieurs types de taux :
D’abord, le TAUX FIXE : négocié dès le début, il ne changera pas pendant toute la durée de l’emprunt. Vous connaissez dès le départ les mensualités que vous allez payer pendant la durée de l’emprunt, Aucune mauvaise surprise.
Inconvénient : si les taux baissent, vous n’en profitez pas. Votre taux reste plus haut que ce qu’il pourrait être s’il suivait le marché.
Mais aussi, le TAUX VARIABLE : taux qui varie chaque année en fonction d’un indice (Euribor 3, 6 ou 12 mois). Si les taux augmentent, vos mensualités vont également augmenter. Inversement à la baisse.
Enfin, il existe également le taux variable capé – taux variable sécurisé – qui ne peut dépasser un plafond fixé dès le départ dans l’offre de prêt.
Le Taux annuel effectif global – ou TAEG – représente le coût global de votre crédit immobilier (incluant frais de dossier, frais d’assurance, frais de garantie, etc…). Il a pour but de comparer les différentes propositions d’emprunts immobilier des organismes prêteurs sur un seul et même critère.
Durée et mensualités
Les mensualités d’un emprunt immobilier seront calculées et fixées selon vos capacités de remboursement. Plus l’emprunt est court, plus la mensualité est importante et inversement pour un emprunt plus long.
En pratique, vos mensualités ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus mensuels (loi Scrivener) ; mais il est généralement possible de faire évoluer les mensualités au court de la vie du crédit.
Remboursement d’un prêt immobilier
L’offre de prêt émise par le prêteur lors de l’octroi du crédit définie à l’avance les conditions de remboursement de l’emprunt entre l’emprunteur et la banque. Cependant, il reste possible à tout moment d’effectuer un remboursement anticipé du prêt immobilier, remboursement redevable parfois d’indemnités.
Garanties d’un prêt immobilier
Pour bénéficier d’un emprunt pour votre achat immobilier, la banque demandera des garanties. Cette garantie d’emprunt se fait sous la forme : hypothèque, privilège de préteur de deniers – PPD, caution ou nantissement.
Concrètement, il s’agit pour l’établissement prêteur de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur en lui permettant de saisir et faire vendre le bien financé afin de récupérer les fonds prêtés. il s’agit d’un dispositif juridique pour que la banque puisse récupérer l’argent que vous ne pouvez plus lui rembourser.
Assurances d’un prêt immobilier
L’assurance décès invalidité (ou ADI) est généralement systématique, cependant obtenir son prêt immobilier sans assurances de prêt sont possible notamment pour permettre aux personnes ayant des problèmes de santé, de malgré tout emprunter pour leur projet immobilier. Elle permet de vous garantir du remboursement du prêt ou des mensualités en cas de décès, invalidité et incapacité temporaire de travail.
Suivant votre état de santé – fonction du questionnaire santé complété – les cotisations seront ainsi plus ou moins élevées.
Enfin, l’assurance chômage – facultative – permet de garantir le paiement de tout ou partie des mensualités pendant une période de chômage. Peu souscrite en France, cette assurance qui n’est pas obligatoire reste coûteuse pour une garantie généralement limitée dans le temps.
Frais annexes et réglementation
Lors d’une acquisition immobilière et de la mise place d’un crédit immobilier, différents frais annexes (frais de dossier, frais de notaire, intérêts intercalaires…) sont à régler.
Une réglementation visant à protéger l’emprunteur existe :
D’abord, la loi Scrivener protège l’emprunteur quand il s’engage dans une démarche de remboursement sur de longues années.
Ensuite, la loi Neiertz protège et régit la notion de surendettement en cas d’accidents de la vie.
Bien négocier votre prêt immobilier
L’obtention d’un prêt immobilier se négocie. Faites jouer la concurrence entre les banques, notamment en faisant appel à un courtier en crédit…
Le montant de votre apport personnel vous permettra d’obtenir un taux intéressant pour votre crédit immobilier. Ainsi, ce montant que vous allez investir dans votre achat complète l’emprunt. En effet, les banques souhaitent généralement un apport minimum de 10 % du montant de l’achat. Cependant, plus votre apport sera important, plus la banque aura confiance en votre capacité de remboursement et pourra vous proposer un taux intéressant. Il est possible d’obtenir un prêt immobilier avec un apport plus faible, pour cela il faut consulter votre courtier.
Enfin, vous pouvez également négocier de rembourser moins au début, et plus en fin de prêt (mensualités plus élevées).
